Индикаторы рынка ипотеки: где за жилищный кредит отдают больше половины зарплаты

Средневзвешенная ставка по России составляет 6,01%. Согласно среднесрочному прогнозу ЦБ, весь 2025 год рыночная ипотека будет недоступна для широкого круга граждан. Льготные программы, и прежде всего семейная ипотека, будут покрывать более 80% всего ипотечного кредитования в 2025 году. Стоимость жилья продолжает увеличиваться, однако темпы этого роста остаются ниже инфляционных показателей. Такая динамика объясняется сдержанным покупательским спросом на рынке.

Просроченная задолженность по ипотеке выросла за 1 квартал на 22%, и составляет 10 721 млн рублей. Сохранение ставки ЦБ на повышенном уровне (21%) привело к росту процентных ставок по ипотеке. Многие заемщики, приобретающие жилью по программе рассрочки, столкнулись с трудностями при выплате крупных траншей-платежей. Кроме того, инфляционное давление сократило покупательную способность граждан. Рост цен на ЖКУ, продукты и услуги вынуждает заемщиков перераспределять расходы в ущерб ипотечным платежам.

Анализ ипотечной нагрузки в регионах России выявил значительные различия между федеральными округами. Наибольшая доля ипотечных платежей, превышающая 50% от дохода заемщиков, зафиксирована в Северо-Кавказском ФО, Южном ФО и Приволжском ФО.

Особый интерес представляют округа с относительно низкой ипотечной нагрузкой - здесь стоимость жилья остается более доступной для населения, что создает благоприятные условия для приобретения недвижимости.

Общая картина

В УРФО в среднем доля ипотечного платежа составляет 31,6%. Наибольшая доля платежа в Челябинской области – 39,6%, наименьшая в ЯНАО – 20%.

За 1 квартал было выдано 7 597 кредитов, что составляет 10,4% от всего объема. Больше всего кредитов было выдано в Тюменской области совместно с ЯНАО и ХМАО – 2 905 кредитов, в  Свердловской области выдали соизмеримую сумму 2 849, это 76,9% от всего объема округа. Размер кредита в этих регионах одинаковый и составляет 4,7 млн рублей.

Тюменская и Свердловская области - демонстрируют наиболее динамичное развитие строительной отрасли. Обладая мощной ресурсной базой и инновационным потенциалом, эти территории не просто адаптируются к современным вызовам, а создают новые стандарты качества жизни.

Согласно данным Росстата за 2024 год, именно эти регионы показали наибольший рост инвестиций в строительный сектор (на 23% и 18% соответственно), что значительно превышает среднероссийские показатели. Такой подход делает Тюменскую и Свердловскую области не просто локальными лидерами, а важнейшими новаторами на строительном рынке России.

Средняя сумма кредита выросла на 300 тыс. рублей и теперь составляет 4,6 млн рублей.

В 2025 году дальневосточная ипотека остается одним из ключевых инструментов поддержки строительного сектора и повышения доступности жилья в Дальневосточном федеральном округе. С момента запуска программы в 2019 году дальневосточная ипотека помогла 150 тысячам семей приобрести жилье. Программа создает устойчивый спрос, что привлекает инвесторов в регионы округа. Конкуренцию на рынке Дальнего Востока составляют уже не только локальные игроки, но и также федеральные компании. Кроме того, программа способствует: закреплению населения в регионе, притоку квалифицированных кадров, увеличению налоговых поступлений в местные бюджеты.

Ключевыми факторами успеха стали: одна из самых низких ставок по ипотеке в стране – 2%, развитие городов Дальнего Востока и их мастер-планов, возрождение производств, привлечение туристического потока. 

Лидерами по объему выданных ипотек стали: Приморский край, Хабаровский край, и Республика Бурятия, на них приходится 62% всего округа. Всего за 1 квартал  было выдано 5 937 кредитов на сумму 34 078 млн рублей. Средневзвешенная ставка  по округу составляет 3,8%. Сроки ипотечного кредитования в ДФО остаются самыми низкими по стране – 22,1 года, это ниже, чем в среднем по России на 5,4 года. Показатели просроченных платежей на Дальнем Востоке стабильно ниже среднероссийских значений, и на март 2025 года составляют 537 млн рублей. 

Средняя заработная плата по округу достаточно высокая, составляет 102 736  рублей. Самая высокая средняя заработная плата в Чукотском автономном округе и  Сахалинской области 185 тысяч рублей и 151 тысяча рублей соответственно.  На третьем месте по уровню заработной платы Камчатский край - 133 тысячи рублей. В Хабаровске средняя заработная плата 106 тысяч рублей. 

В СЗФО было выдано за 1 квартал 7 691 кредитов, что меньше относительно прошлого периода в 2024 году на 28,2%.  Общий объем 41 599  млн рублей. По сравнению с 1 кварталом 2024 года было выдано меньше на 13 686 млн рублей. 

Больше всего кредитов выдали в Санкт-Петербурге - 3 568, Ленинградской области - 1 001, Архангельской области - 727, Калининградской области - 644.  Самая большая сумма кредита в Санкт-Петербурге составляет 6,1 млн рублей, самая низкая в Псковской области - 4,2 млн рублей.  

В 2025 году программа арктической ипотеки продолжает оставаться важным инструментом поддержки населения и экономики северных территорий России. Льготные условия кредитования делают жилье более доступным для жителей Мурманской области, Ненецкого автономного округа, Республики Карелии, Республики Коми, Архангельской области, стимулируя закрепление кадров и развитие инфраструктуры. В ней могут принять участие работники ОПК, учителя  и врачи, а также молодые семьи (до 35 лет), вынужденные переселенцы из Украины. Максимальная сумма 9 млн рублей, срок кредита до 20 лет, первоначальный взнос от 20%, процентная ставка от 3%. 

Средний платеж по кредиту составляет в СЗФО 33,8 тысяч рублей. В заработной плате платеж занимает 36,1% . Просроченные платежи составляют 1 155 млн рублей. Северо- Западный Федеральный округ - регион, в котором отсутствуют субъекты с ипотечным платежом более 50% от заработной платы. В первую очередь это связано с тем, что в регионах достаточно высокий северный коэффициент и, как следствие, заработная плата. Также на территории округа существует большое количество городов, в которым градообразующим является предприятие, связанное с оборонно-промышленным комплексом.

Рынок первичной недвижимости переориентировался на покупателя. В современных условиях ключевой задачей для банков и застройщиков становится адаптация ипотечных предложений под потребности широких слоев населения. Основной тенденцией ипотечного рынка сейчас является переключение инвестиционных стратегий массового числа населения  с банковских вкладов на приобретение недвижимости Важным условием в настоящих реалиях будет работа с покупателем, бонусные программы, юридическое сопровождение, предложение выгодных условий, рассрочек, возмещение транспортных расходов, и другие методы маркетинговой поддержки. Главным становится создание комфортных условий для клиента на всех этапах - от выбора жилья до окончания выплат по кредиту.

Итоги