Индикаторы рынка ипотеки: где за жилищный кредит отдают больше половины зарплаты

Ипотечная карта за 2023 год показывает сумму, объем, срок и ставку по выданным кредитам в регионах.

При составлении карты эксперты основывались на данных о рынке жилищного кредитования, опубликованных Центральным Банком России. В частности, были изучены такие показатели как: общий объем ипотечных кредитов, средний срок кредитования, средневзвешенная ставка и задолженность по кредитам. Благодаря карте, можно понять, что происходит с рынком ипотеки в России.

Больше всего кредитов на приобретение жилья выдали в Центральном и Приволжском федеральных округах на общую сумму 3,8 трлн ₽. Средний размер кредита — почти 5,2 млн ₽.

В 51 регионе за ипотеку отдают более половины зарплаты. Например, больше всего за ипотечный платеж с зарплаты отдают в Калмыкии — 89%, Ингушетии — 95,8% и Чеченской Республике — 115,3%.

Меньше всего за ипотеку платят в Дальневосточном федеральном округе — доля варьируется от 45,5% до 22,4%.

Средний срок кредита увеличился на 1,5 года. Эта тенденция сохранится и в 2024 году, в том числе из-за ведения комиссии для застройщика при выдачи льготной ипотеки. Перенос на потребителя банковских комиссий увеличит кредитную нагрузку заемщика и сумму кредита.

Просроченная задолженность по России выросла на 18,2% и на 1 января 2024 года составила порядка 5 млрд ₽. Наибольший рост задолженности отмечен в Южном федеральном округе — 51,1% и Уральском — 38% за год.

Общая картина

Кроме традиционных лидеров Центрального округа — Московской области, Москвы и Санкт-Петербурга — стоит обратить внимание на Воронежскую область. Это третий регион округа по сумме выданных кредитов.

Суммарная доля области в общем объеме кредитования составила 4,2%, средний размер кредита — 3,9 млн ₽. Средний срок кредита увеличился на 1,3 года и находится в пределах 25 лет. Доля ипотечного платежа в заработной плате — порядка 49,3%. По просроченной задолженности с декабря 2022 года наблюдается снижение в пределах 40%.

Отдельно отметим Тюменскую и Свердловскую области. В этих регионах выдача ипотеки сопоставима с целыми федеральными округами. Например, за прошлый год на Дальнем Востоке выдано 41,7 тысяч ипотечных кредитов, тогда как в одной только Тюменской области — 35,2 тысяч кредитов, а Свердловской — 31,3 тысяч. Причина — лидерство этих регионов по емкости рынка новостроек.

Подробнее рассмотрим регионы, которые только набирают популярность у девелоперов.

Кто лидирует?

Лидерство в регионе удерживают Татарстан, Башкортостан, Пермский край и Нижегородская область: суммарный объем выданных кредитов там составляет 54,63% от общего объема Приволжского федерального округа.

Отчасти это связано с ростом промышленности и технологического сектора в столицах республик — Казани и Уфе, а также развитием военного производства в Нижнем Новгороде. В этих сферах конкурентоспособные зарплаты, планы федеральных властей нацелены на их поддержку, а правительства регионов вкладываются в инфраструктуру, делая жизнь в городах привлекательнее.

На октябрь 2023 года в столице Удмуртской республики — Ижевске, выдано 11 246 ипотечных кредитов на сумму 40,4 млрд ₽, это почти на 14 млрд больше, чем в 2022 году. Объем просроченной задолженности в республике вырос на 60%, но по сравнению с другими регионами остается на достаточно низком уровне и составляет 16 млн ₽.

В Перми выдали 13 857 кредитов на сумму 58,7 млрд ₽. По сравнению с прошлым годом — больше на 81%. Средний размер кредита за 2023 год составил 4,2 млн рублей.

Условия по Дальневосточной ипотеке изменились: расширены категории заемщиков, например, сотрудники предприятий ОПК; увеличен и лимит на программу: максимальная сумма кредита составляет 9 млн ₽ для приобретения жилья общей площадью 60 кв² и более.

Эти меры значительно расширяют целевую аудиторию покупателей новостроек в ДФО. Стоит отметить, что в дальнейшем нововведения повлияют на стоимость средней площади построенного жилья в сторону увеличения.

Хабаровск — один из доминирующих игроков дальневосточного региона, его суммарная доля в общем объеме выданных кредитов составляет 18,5%. Средний размер кредита — 5,1 млн рублей. Средний срок кредита увеличился на 1 год и находится в пределах 22,9 лет. Доля ипотечного платежа в заработной плате — порядка 41,9%. По просроченной задолженности с декабря 2022 года наблюдается небольшой рост в пределах 14,7%. Это ожидаемо, поскольку сумма выданных кредитов возросла на 31,8% и составляет 29 839 млн руб.

Владивосток развивается опережающими темпами, так как является мостом в Восточную Азию. В своем федеральном округе Приморский край — лидер выдачи ипотек по количеству — 10 777 штук и объему — 54,7 млрд рублей.

В Южном федеральном округе Краснодарский край остается лидером по объему выданных кредитов: на конец 2023 года — 36 727 кредитов.

При этом стоит отметить, что наиболее низкая средневзвешенная ставка по округу также зафиксирована в Краснодаре — 5,3 п.п., рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 12,8%.

Просроченная кредитная задолженность на октябрь 2023 года показывает беспрецедентный максимум на фоне остальных регионов и составляет 638 млн рублей, при общем объеме задолженности ЮФО в 926 млн рублей. Доля ипотечного платежа в заработной плате — 54,8%.

За 2023 год было выдано рекордное количество ипотечных кредитов — 684 147, на общую сумму 3,37 млрд ₽.

На конец года данный показатель вырос относительно октября и ноября. Это произошло на фоне новостей об ужесточении выдачи льготной ипотеки и характерного сезонного всплеска.

На протяжении второй половины 2023 года происходил стабильный рост ключевой ставки, который, в свою очередь, сказался на росте средневзвешенной ставки по ипотеке на 1,5 п.п. по сравнению с 2022 годом.

В наступившем году программы с минимальным первоначальным взносом постепенно будут завершаться. Такие меры напрямую связаны с безопасностью внутрибанковской системы: если потребитель не накопил 15-20% от стоимости квартиры, то в дальнейшем ему скорее всего будет сложно выплачивать значительные ежемесячные платежи.

Итоги

Максимальная сумма льготной ипотеки стала единой для всех субъектов РФ — 6 млн ₽. Данная мера повлияет в первую очередь на Москву и Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область — ожидается уменьшение средней площади проданной квартиры в этих регионах. Исключением стал ДФО, как было сказано выше, в регионе увеличен лимит на программу до 9 млн ₽.

Переориентация льготной ипотеки на рынок в депрессивных регионах, адресные меры поддержки определенных категорий категории граждан смогут повысить качество девелоперского продукта. Сильные застройщики постараются еще больше укрепиться в перспективных федеральных округах, как когда-то было с Дальним Востоком. Также будущие меры поддержки направят на регионы, в которых стабильно растет спрос на ипотеку. В этих условиях девелоперам важно правильно оценить рынок и перспективы работы в таких регионах.

Позвоните нам

Напишите нам

У вас есть задача?

Давайте обсудим её!